泸州：房价3000多到10000+ 市场链接川渝滇黔

四川在线泸州消息（记者 周显彬 罗之飏）从位于泸州城西的恒大·御景湾到沱江对岸的碧桂园·生态城，汽车在泸州城区的街道左弯右拐，一共用了23分种的时间。这基本上就是泸州主城区的物理范围，也是当地楼市开发的主要疆域。根据泸州市住房保障与房地产管理局提供的数据，去年泸州主城区房地产销售面积403.57万平方米，其中住宅361.92万平方米，同比2014年上涨36.3%;而在今年1-4月的数据，住宅销售达到了98.84万平方米，同比上涨42.4%。如果数据还不够直观的话，总结起来就是——从2014年到今年上半年，泸州楼市住宅销售不断增长。

每平米最高补贴700元

购房补贴力度全省第一

6月14日下午，4点，泸州不动产登记中心有40名左右的市民正在办理业务。“这算是很少的了，4月底有段时间人最多的时候，连上厕所的时候都没哟!”有工作人员这样告诉记者。6月2日，泸州所有媒体发布了一份包括45个项目在内的“政府购房补助目录库新建商品房楼盘”名单，这些都是参与购房补贴新政的项目。“平时来电咨询的没有暴涨，持续在比较平均的情况”正黄·金色巴黎项目相关负责人徐达这样告诉记者，但是也有开发商表示名单发布以后，各种咨询电话简直就是不要太多。据了解，6月初，泸州市政府发布了最新的购房补贴政策(简称25号文)，这是对过去几年补贴政策的一次延续和升级。“政策和开发商分别补贴购房者200元/平方米，如果是拆迁货币安置市民选择购房，还能够参照原有居住面积额外享受300元/平方米的补贴。符合条件的购房者，最高能够享受700元/平方米的购房补贴。”泸州市住房保障和房地产局局长唐浩然这样告诉记者。

购房补贴政策，在过去的两年内对当地房地产市场带来了非常明显的刺激。佳乐世纪城该项目占地1856亩，总开发规模达到300万平方米，是当地在售开发体量最大的楼盘包括住宅、写字楼、商场、公寓、空中商铺等多种产品，已经引入了万象城在内的多家一流商业配套。项目营销副总监雷尊勇介绍，今年的销售高峰是在4月底，一周可以卖出40多套。最根本的原因就是补贴政策的“收尾效应”。“当时，是上一个阶段的补贴政策临近尾声，而新的补贴政策还没有出来，很多购房者抢在政策收尾之前下单，所以冲出了一个销售高峰。”雷尊勇这样告诉记者。

当地购房执行的是首套房2成的政策，一套均价5000元/平方米的120平方米房子，只需要首付12万元。“如果去年的补贴标准，首付需要8万元;现在补贴后(首付)需要6万元，还是比较可以的。”鸿通春天凤凰城项目售楼部，购房者刘畅这样告诉记者。但是，对于补贴的是与非，市场也存在着不同的声音，“这其实就是变相的加杠杆，也让市场对补贴形成了依赖，如果那一天政策取消或者减弱，市场就会发生变化。”有业内人士这样认为。这样的看法也有一定的依据，在随后的5月份全市住宅销售普遍回落。但是，随着更有力度的25号文的推出，可以遇见补贴刺激将推动泸州楼市继续向前。

3000多到10000+房价梯度明显

15%的购买力来自辐射川、渝、滇、黔

碧桂园的开盘时，整个同行都是窒息的，曾经有人这样形容。泸州是碧桂园在全省唯一有两个项目的城市，第一个项目是碧桂园·生态城，然后是碧桂园·凤凰首府。中午2点左右，碧桂园·生态城售楼部现场人气并不算旺盛，临近4点售楼部有了5桌客户。工作人员告诉记者，一般在4点左右人会多起来，然后就是7点钟以后，也会有一个到访集中时段。碧桂园·生态城营销相关负责人刘凌峰这样告诉记者，这个项目去年11月7日开盘，销售超过5个亿。“占据全市当月销售总额的50%以上。”据他介绍，目前该项目保持了每月200套左右的销售速度，“基本上实现了目标过半，任务过半。”

泸州主城区住宅产品价格差异颇大，从3000多到10000出头的产品都有，并且这些项目都分布在不大的主城区内，精装修是拉高房价峰值的主要原因。泸州是全国精装房试点城市之一，包括恒大、碧桂园、佳乐都推出了精装修的产品，这些产品也拉高了市场均价。而这样的价差背后，是泸州在川南也是一个比较具有吸附能力的核心城市。泸州恒大·御景湾营销人员李刚告诉记者，他此前一直在成都做项目，因为家人在川北医学院留校了，所以才选择来了泸州。恒大·御景湾没有加入这次政府补贴的购房名单中，李刚表示是因为流程问题，“已经上报了方案，一直也在和总部进行沟通和协调，最近还一直在催总部批复。”

其实，和李刚一样的人并不少，据唐浩然介绍，目前泸州楼市的买房群体除了当地人以及周边区县外，还能辐射川、渝、滇、黔部分区域。“根据我们的数据统计，去年这部分群体占购房比例的12-15%之间。”据了解，凭借不错的医疗和教育资源，当地政府计划将泸州发展成为人口超过200万的区域中心城市，这也给了开发商一个长期看好楼市未来的理由。

但是，市场也并非鸡犬升天般的一片大好，不论是大开发商还是小开发商，同样也有觉得销售不太如意的。位于城西的某项目从去年10月第一次开盘，前期排号达到1300组，而拟推出房源预计600套。这样的蓄水是比较乐观的，因此有些细节执行不是很完善，结果最后开盘的时候实际成交仅仅300套左右，远远没有达到销售预期。“价格定高了一点，现在我们正在重新做一些基础工作，”某项目营销负责人李先生这样告诉记者，并表示“总部目前给出的任务每个月7000-8000万，实在是做不到。”

住宅库存较为良性

开发节奏坚持“小步快跑”

雷尊勇告诉记者，按照世联机构提供的报告，泸州住宅的库存在12-14个月之间，当地房管局给出的数据则是10个月左右。去年泸州主城区包括二手房在内总共销售住宅32471套，新房套数应该突破了2万套。住宅库存的相对良性的结构，除了消费需求的刺激之外，在供给源头也在面临调整。据了解，今年上半年，泸州主城区仅有两个全新项目入市，而开发商的节奏也一直坚持小步快跑的策略。

刘凌峰告诉记者，目前他负责的项目虽然是一个总规模达到1100亩的大盘，但是每次开发也就保持在80-100亩的规模，小批次小批次的滚动推出，“即使出了问题，也能在下一期产品中迅速调整，不会影响大局。”

滚动开发，小步快跑是开发商的大局观，但是在去库存的宏观命题下，当地政府的大局观则体现在如何通过高效、利民的政策刺激消费。在当地政府的计划中，“政府购房补助目录库”中的楼盘每半年年会更新一次，每个项目会根据自己的情况确定是否参与，以及核定出一个相对合理的价格。“高出这个价格的不能享受补贴，低太多的也会被同意，基本上普通住房保持10%的价格浮动，精装房的价格浮动则在15%左右。”唐浩然这样告诉记者。