3月9日，泸州市房地产业协会召开理事扩大会议，总结2016年工作，安 排 部 署2017 年 工作。同时，住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席、中国房地产协会原副会长顾云昌教授，为泸州房地产业协会的副会长单位、理事单位等房地产开发企业作了“需求侧调控与供给侧改革”的形势报告。顾云昌教授从两会声音、需求侧调控、供给侧改革、房地产转型四个方面，对 2017年楼市发展作了展望。

预测

2017年交易量最多与2016年持平

顾云昌认为：“中国的经济增长从过去的10%，到6.5%-7%之间，传统的经济增长动力在下降。而能够保持30年10%以上的增长，跟人口红利和改革开放两个红利有关。高速增长以后，都有一个中高速增长的阶段。因此，中国经济进入新常态是必然的。”

顾云昌说，老百姓关心的是民生问题、公共产品问题。“有人说现在个人产品过剩了，但是公共产品严重不足，比如医疗、教育等方面。”落实到房地产上面来，就需要因城施策去库存，分类调控控房价。

从2000年老百姓进入市场买房，就标志着中国的房地产市场进程商品化、市场化。“1998年在住房制度改革之初，中国经济进入低迷状态，国家就意识到经济要有新的增长点和新的消费热点，一定要发展住房建设。”顾云昌说，住房制度改革和中国加入WTO对中国经济的影响是巨大的，虽然在改革的过程中还不够完善、还有一些问题，但这是逐步改善的，要进一步把住房制度改革深入下去，特别是农民工的住房制度要改革，还要解决好困难户的住房问题等。

“中国楼市的上一个高峰是2013年，全国房地产的销售面积13亿平方米，2014和2015年在下降，2016年的销售面积是15.7亿平方米，创了一个新高。”3年左右一个小周期，顾云昌判断，从全国范围来看，2017年的交易量最多跟2016年持平。国际上的中周期在10至15年，中国的中周期，从1998年房改到2014年，大概在15年左右。

把脉

泸州房价和收入比基本合理

对于供给侧改革，顾云昌说：“开发商为什么有的房子卖得好，有的卖得差，肯定是目标客户没定准，高价的、低价的，是大户型还是小户型，前期设计出了问题，就会导致房子卖不出去。”所以，供给侧也有开发商的任务。

顾云昌说，全国的房价都往上走的原因，是因为房地产价格的上升和货币总量的增长差距不大。“我认为在泸州这个城市，房价和收入比基本是合理的，可以说泸州的房价没有泡沫，或者说基本没有泡沫。但问题是库存大。”究其根源，顾云昌认为，是土地城镇化的速度，快于人口城镇化的速度。

而在全国范围来说，大量的土地供给给三四线城市，而人口城镇化的方向是大都市，这两者是相悖的。“全世界的城镇化有四步。第一步是农民进城，第二步是中小城市往大城市集聚，第三步是郊区化，第四步是大都市区。”顾云昌说，中国的城市化正处于第二步和第三步之间。

方向

看准老百姓向往的是什么生活

房地产如何转型?如何创新?

“人民群众对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标。”顾云昌引用到房地产身上，就变成了“人民对美好居住生活的向往，就是房地产企业的奋斗目标。”

人们对美好生活的向往，第一步是“温+饱”，第二步是“白+黑”，也就是黑白电器，第三步是“脑+手”，即电脑+手机，第四步是“房+车”。“通过这几个阶段的发展，我们吃、穿、住、用、行也都解决了，老百姓的需求不断地提高、不断地变化，这些都是拉动经济发展的动力。”

下一步人们对美好生活的向往是什么呢?顾云昌认为，第一是提高吃、穿、住、用、行的质量，第二步满足精神需求。“概括起来就是品+精，提高质量，增加花样，要有品质、品牌、品种这三品。”顾云昌说，精神生活概括起来就是三个字：文、健、旅。即文化、健康、旅游。“房地产要怎么发展?一定要看准了老百姓向往什么生活，从而发展新的产业。”

在居住品质上，从物业管理到社区服务，未来中国还有很大的发展空间。

华西城市读本记者李华刚